購入前にハザードマップを見る理由
土地や中古住宅は、いったん購入すると、場所を簡単には変えられません。建物の間取りや設備は後から手を入れられても、その土地が水害や土砂災害を受けやすいかどうかは、購入後には変えにくい条件です。そのため、購入前に災害のリスクを調べておくことが大切になります。
ハザードマップは、洪水や土砂災害などが起きたときに、被害が想定される区域や避難の方法を示した地図です。国や県、市町が作成し、公開しています。購入の全体の流れは、滋賀で不動産を購入するときの流れと注意点で整理しています。
なお、宅地建物取引業者は、売買・交換・貸借の契約前に行う重要事項説明で水害ハザードマップ上の物件の所在地を説明することになっています。この説明は2020年8月28日から義務付けられています（2026年10月時点。出典：国土交通省）。説明の内容は物件や時点で異なるため、最新の内容は国土交通省で確認してください。また、説明を待つだけでなく、契約の前にご自身でも確認しておくと、落ち着いて判断できます。
確認できる主なリスクの種類
ハザードマップで確認できる主なリスクは、次のとおりです。
| リスクの種類 | 内容 |
|---|---|
| 洪水（河川の氾濫） | 川があふれたときに浸水が想定される区域とその深さの目安 |
| 内水（下水・水路の氾濫） | 大雨で排水が追いつかず、街なかで浸水するおそれ |
| 土砂災害 | がけ崩れ、土石流、地すべりのおそれがある区域 |
土砂災害については、「土砂災害警戒区域」や、より著しい被害のおそれがある「土砂災害特別警戒区域」に指定されている場所があります。特別警戒区域では、開発や建物の建て方に制限がかかることがあります。区域の種類によって扱いが異なるため、詳しい内容は、滋賀県や市町の担当窓口で確認しておくと安心です。
ハザードマップの調べ方と見方の手順
調べる手順は、次のとおりです。
- 国土交通省のハザードマップポータルサイトで検討している土地の住所を入力します
- 洪水、土砂災害など、種類ごとの地図を表示して、土地の位置を確認します
- 滋賀県とその土地がある市町の公開情報でより詳しい地図を確認します
- 避難場所とそこまでの経路を確認します
- 見つけた内容をメモや画面の保存で記録しておきます
ハザードマップには、紙で配布されるものと、インターネットで見られるものがあります。インターネットの地図は、拡大して場所を細かく確認できるため、土地の位置を正確に重ねて見る場合に便利です。見るときは、色の意味を凡例で確認します。浸水の深さは、色分けで示されていることが多く、深さによって、1階が浸水するのか、2階まで影響するのかの目安が変わります。また、ハザードマップは、一定の雨の量などを前提に作られています。想定を超える災害が起きる可能性もあるため、地図に色がないからといって、安全が保証されるわけではありません。
琵琶湖・河川の周辺で確認したい視点
滋賀県では、琵琶湖やそこへ流れ込む多くの河川が暮らしの身近にあります。琵琶湖や河川の近くの土地では、次の視点も確認しておくと安心です。
- 川や水路に近いか、周囲より低い土地か
- 過去に浸水したことがあるか（近隣の方や売主、仲介の担当者に尋ねる）
- 大雨のときに、水の流れや排水がどうなっているか
- 山や斜面に近く、土砂災害の区域が近くにないか
滋賀県は、水害のリスクに関する公開情報として、「地先の安全度マップ」を作成しています。名称や内容は変わることがあるため、県の公式ページで最新の情報を確認してください。川や水路の様子は、地図だけでは分からないことも多いため、天気の異なる日に現地を歩いて確かめることをおすすめします。
結果を判断に生かす考え方
調べた結果は、買う・買わないを決めるだけでなく、備えを考える材料にもなります。複数の候補地を比べるときは、リスクの有無だけでなく、避難のしやすさや被害を減らす工夫ができるかも含めて見てください。リスクが示されていた場合は、その土地を避けるべきと決めつけず、どのような対策ができるかを考えます。
- 建物の高さや敷地の高さを工夫できるか
- 避難の経路や避難場所が現実的か
- 火災保険の水災に関する補償が必要な内容になっているか
土地の価格や資産価値への影響は、立地や時期によって異なり、一概には言えません。家を建てる場合の敷地の考え方は、滋賀で家づくりを始める前に知っておきたいことが参考になります。保険や購入にかかる費用や税金の全体は、不動産と暮らしのお金・税金の基礎知識で整理しています。
リスクの見方に迷ったとき
地図を見ても、リスクの大きさをどう受け止めてよいか分からないときは、次の窓口や専門家に確認しましょう。
- 地図の見方や避難の方法については、各市町の防災担当窓口
- 国や県の公開情報については、国土交通省や滋賀県の公式ページ
- 個別の土地の判断については、宅地建物取引業者や建築士などの専門家
気になる点は、契約の前に書面で質問して回答をもらっておくと、後で確認しやすくなります。リスクを調べることは、不安を増やすためではなく、納得して購入するための準備です。時間をかけて検討してください。
判断に迷うときは、ページ内の相談窓口もご利用いただけます。ご相談内容に合わせて、事業者をご案内しています。
監修：Terra Keystone 代表（宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士）