賃貸経営の収支の見方
賃貸経営を見直すときは、まず収支の全体像を把握することから始めます。家賃収入が入っていても、手元に残るお金は、さまざまな支出を差し引いたあとの金額です。
| 区分 | 主な内容 |
|---|---|
| 収入 | 家賃、共益費、駐車場代、更新料など |
| 運営の費用 | 管理委託料、清掃・設備の点検、募集の費用、保険料 |
| 修繕の費用 | 原状回復、設備の交換、外壁・屋根の修繕 |
| 税金 | 固定資産税・都市計画税、所得税・住民税など |
| 借入の返済 | 元金と利息（融資を受けている場合） |
「表面利回り」だけでなく、空室や修繕を織り込んだ「実際に手元に残る収支」で見ることが大切です。たとえば、満室時の家賃収入が同じでも、空室の割合や修繕費の負担によって、結果は大きく変わります。
収支は、年に1回、一覧にして見直す習慣をつけると、変化に気づきやすくなります。家賃収入、各経費、修繕費、返済を物件ごとに並べ、前の年と比べます。空室による収入の減り方や、修繕費が増えた時期が分かると、見直す点が絞れます。
管理会社の役割と選び方
賃貸管理を管理会社に委託すると、入居者募集、契約、家賃の集金、クレーム対応、設備の修繕手配、退去時の対応などを任せられます。委託の範囲や費用は、会社によって異なります。
選ぶときは、次の点を確認しましょう。
- 委託できる業務の範囲と、管理委託料の内訳
- 入居者募集の方法と、空室時の対応の方針
- オーナーへの報告の頻度や、内容の分かりやすさ
- 修繕を行うときの、見積もりや承諾の手続き
- 賃貸住宅管理業の登録の有無
賃貸住宅管理業法（2021年6月15日施行）では、賃貸住宅の管理戸数（自己所有の物件の管理を除く）が200戸以上の管理業者は、国土交通大臣の登録が必要です（2026年10月時点。出典：国土交通省）。200戸未満でも、任意で登録している会社があります。登録の有無は、国土交通省の公開情報で確認できます。制度は見直されることがありますので、最新の内容は国土交通省（登録の窓口は近畿地方整備局）でご確認ください。
管理会社を見直すタイミング
現在の管理会社に不満があっても、見直しに踏み切れない方は少なくありません。次のような状況が続くときは、見直しを検討する目安になります。
- 空室が長く続いているのに、改善の提案がない
- 入居者からの要望や、クレームへの対応が遅い
- 報告が少なく、収支や物件の状況が分かりにくい
- 修繕の見積もりの根拠が説明されない
- 管理委託料に見合う対応を受けられていないと感じる
見直しには、管理会社の変更のほか、委託する業務の範囲を変える方法もあります。契約の解約には、通知の期間や、違約金の条件が定められていることがあります。変更を考えるときは、まず契約書の内容を確認し、複数の会社の提案を比べてから判断しましょう。入居者への影響も考慮し、引き継ぎの手順も事前に確認しておきましょう。
空室対策の考え方
空室対策は、原因を見極めることが出発点です。
- 募集条件：家賃が周辺と比べて高くないか、初期費用や契約条件が入居の妨げになっていないか
- 物件の魅力：設備、間取り、内装の状態、共用部の清潔さ
- 情報の発信：募集の写真や説明が、魅力を伝えているか
- 需要とのずれ：その地域の入居者のニーズと、物件の特徴が合っているか
滋賀県内でも、駅の近くか車での暮らしが中心の地域か、大学や企業の近くかなど、需要は地域で異なります。立地に合った入居者層を想定し、設備の更新や、条件の見直しを検討します。費用をかけた改修は、家賃の上昇や入居率の改善で回収できるかを、あらかじめ試算しましょう。
空室対策で迷うときは、次の順に進めると、無駄な費用を抑えやすくなります。まず空室の原因を切り分け、次に、募集条件や写真の見直しなど費用が少ない手段から試し、その結果を一定の期間で確認します。それでも改善しないときに、設備の更新など費用をかける対策を検討します。詳しい考え方は、空室対策の考え方で整理しています。
サブリースと管理委託の違い
管理の方法には、「管理委託」と「サブリース」があります。それぞれにメリットとリスクがあります。
| 項目 | 管理委託 | サブリース |
|---|---|---|
| 仕組み | オーナーが貸主として、管理を委託します | 業者がオーナーから借り上げ、転貸します |
| 家賃収入 | 入居状況によって変わります | 契約によって、一定の賃料が支払われます |
| メリット | 収入が実際の家賃に連動し、運営の自由度があります | 空室の影響を受けにくく、手間が少なくなります |
| リスク | 空室の影響を直接受けます | 賃料が見直される場合があり、契約の解除にも条件があります |
サブリースは、「一定の賃料が保証される」と説明されることがありますが、契約の内容によっては、賃料の減額や契約の終了が起こることがあります。サブリースの勧誘に関しては、賃貸住宅管理業法による規制があります（2026年10月時点。出典：国土交通省）。制度は見直されることがありますので、最新の内容は国土交通省でご確認ください。契約前には、賃料の見直しの条件、解約の条件、修繕の負担について、書面でよく確認してください。どちらが適しているかは、物件や、ご自身の方針によって変わります。
管理会社を選ぶ際のポイントは、賃貸管理会社の選び方で整理しています。家賃の滞納や入居者とのトラブルへの対応は、家賃滞納への対応の基本で確認できます。
相談の進め方
賃貸経営の見直しは、収支の把握、管理の体制、空室の原因と、確認する項目が多岐にわたります。相談する前に、次の資料をそろえておくと、状況を伝えやすくなります。
- 物件の概要（所在、築年数、戸数）と、賃貸借契約の状況
- 直近の家賃収入と、支出の記録
- 現在の管理会社との契約書
- 借入の状況（ある場合）
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監修：Terra Keystone 代表（宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士）