資産の棚卸しの進め方
不動産を複数お持ちの方や、相続で資産を引き継いだ方は、「全体でどのくらいの資産があるのか」が分かりにくくなりがちです。資産管理の第一歩は、持っているものを一覧にして、全体像をつかむことです。
次の項目を、物件ごとに整理してみましょう。
| 項目 | 確認する内容 |
|---|---|
| 物件の概要 | 所在、種類、面積、築年数、名義 |
| 利用状況 | 自宅、賃貸、空き家、遊休地など |
| 評価の目安 | 固定資産税評価額、査定額などの参考値 |
| 借入 | 借入先、残高、金利、返済期間 |
| 収支 | 家賃収入、経費、手元に残る金額 |
| 課題 | 修繕、空室、名義、共有など |
評価額は、使う基準によって数値が異なります。固定資産税の評価額、相続税の評価、実際に売れる価格は、それぞれ別のものです。目的に応じて、どの基準を使うかを決めましょう。名義や権利関係の確認には、法務局の登記情報を使います。
一覧表では、評価の欄を、固定資産税評価額、相続税の評価、査定額などの売却の目安の3つの列に分け、それぞれ更新した日付も残しておくと、いつの数字か分からなくなる混乱を防ぎやすくなります。棚卸しの進め方は、不動産の資産棚卸しのやり方で整理しています。
収支の把握
物件ごとの収支を、定期的に見える形にしておくことが大切です。
- 収入：家賃、共益費、駐車場代、更新料など
- 経費：管理委託料、修繕費、保険料、固定資産税、清掃・設備の費用など
- 借入の返済：元金と利息
- 手元に残る金額：収入から、経費と返済を差し引いた金額
不動産所得の税金は、収入から必要経費を差し引いて計算します。建物の購入費用は、減価償却という形で、耐用年数に応じた年数にわたって経費にしていきます。帳簿のつけ方や、経費にできる範囲は、国税庁の公開情報や税務署、税理士にご確認ください。
今後の修繕の予定も見える形にしておくと、突然の出費に備えやすくなります。屋根や外壁、給排水設備などは、時期が来たらまとまった費用がかかります。賃貸経営の収支の整理は、滋賀で賃貸経営を見直すも参考になります。
中長期の修繕の予定は、決算や確定申告の時期など、見直す時期を決めておくと、続けやすくなります。修繕の備え方は、賃貸経営の修繕計画の立て方で整理しています。
融資と財務の基本
不動産のオーナーにとって、融資との付き合い方は、財務の中心になります。
- 借入の全体を把握する：複数の借入がある場合、金利、残高、返済期間を一覧にします
- 返済の負担を確認する：収入に対して、返済が重くなりすぎていないかを見ます
- 金利の変動に備える：変動金利の場合は、金利が上がったときの返済額を試算しておきます
- 手元の資金を確保する：修繕や空室に備えて、すぐ使える資金を持っておきます
- 借り換えや返済方法の見直し：条件によっては、負担を軽くできる場合もありますが、手数料などの費用もかかります
融資の条件は、金融機関や時期、物件の評価、借りる人の状況によって異なります。判断が難しいときは、金融機関の担当者や、税理士、ファイナンシャルプランナーなどにも相談しましょう。金融庁の公開情報も、参考になります。
資産の組み替えの考え方
資産の組み替えとは、保有する不動産を売却して別の資産に買い替えたり、建て替えや用途の変更を行ったりすることです。次のような考え方があります。
- 売却して、借入を減らす：財務の負担を軽くします
- 収益の少ない物件を手放し、条件のよい物件に入れ替える：全体の収益を整えます
- 使っていない土地や空き家を、売却または活用する：維持の負担を減らします
- 建て替えや、用途の変更を行う：需要に合わせて価値を見直します
組み替えには、売却にかかる費用、税金、買い替えの費用など、さまざまなコストがかかります。実行する前に、手元に残る金額を試算し、税金への影響を専門家に確認してください。税金の全体像は、不動産と暮らしのお金・税金の基礎知識で、場面ごとに整理しています。
売る、持ち続ける、建て替えるのどれを選ぶかは、収益性、今後の修繕の負担、次の世代へ引き継ぎやすいかの3つの軸で、物件ごとに並べると比べやすくなります。数字だけでなく、ご家族の希望や、管理にかけられる手間も、判断に加えましょう。
不動産を法人で所有・運営する方法を検討される方もいらっしゃいます。法人にすると、税金や手続き、将来の相続の取り扱いが変わることがあり、メリットだけでなく負担も増えます。個別の状況によって判断が異なりますので、税理士などの専門家に相談したうえで検討してください。
専門家との連携
資産管理は、1人の専門家だけで完結しないことが多くあります。目的に合わせて、専門家を使い分けましょう。
| 相談したいこと | 主な相談先 |
|---|---|
| 税金、申告 | 税理士、税務署 |
| 登記、名義の変更 | 司法書士、法務局 |
| 融資、資金計画 | 金融機関、ファイナンシャルプランナー |
| 売却、購入、賃貸、管理 | 不動産会社 |
| 契約や権利の問題 | 弁護士 |
それぞれの専門家に別々に相談すると、話がかみ合わないことがあります。物件の一覧表や、収支の資料をまとめておくと、複数の専門家に同じ情報を伝えられ、助言の食い違いも防ぎやすくなります。
相続を見据える場合は、名義が誰になっているか、共有の物件がないか、遺言書の有無と保管場所も、一覧表に書き加えておきます。相続の流れは、滋賀で不動産を相続したらで整理しています。
相談の進め方
資産管理は、課題が複数の分野にまたがるため、「何から手をつけるか」が分からなくなりがちです。次の順に整理してみましょう。
- 資産の一覧表をつくる（物件、評価、借入、収支）
- 気になっている課題に印をつける（空室、修繕、借入、名義、相続など）
- 目的を決める（収益の改善、負担の軽減、次の世代への引き継ぎなど）
- 必要な専門家に、順番に相談する
収益や資産の見直しについては、不動産ソリューションの相談窓口でも承っています。投資の観点は、滋賀で不動産投資を始める前にも参考になります。ほかの資産管理の記事は、資産管理・財務の記事一覧からご覧いただけます。
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監修：Terra Keystone 代表（宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士）