管理会社の役割
賃貸管理会社は、オーナーに代わって、入居者の募集、家賃の集金、クレーム対応、退去時の立ち会い、建物の維持管理などを行う会社です。どこまでを任せるかは契約によって異なり、募集だけを依頼する場合もあれば、日常の管理を一括して任せる場合もあります。
管理を任せる方法には、管理を委託する方式と会社が借り上げるサブリース方式があります。どちらにも利点とリスクがあり、委託は収入の変動を自分で負いますが、運営の自由度は高くなります。サブリースは収入が安定しやすい反面、契約条件の見直しがあり得る点に注意が必要です。賃貸経営全体の考え方は、滋賀で賃貸経営を見直すで整理しています。
比較のポイント
管理会社を比べるときは、次の点を確認すると、違いが見えやすくなります。
- 管理の範囲と手数料に含まれる内容
- 入居募集の方法とこれまでの対応の実績
- 入居者からの連絡やトラブルへの対応体制
- 報告の頻度と内容の分かりやすさ
- 修繕の見積もりや発注の進め方
- 賃貸住宅管理業の登録の有無
管理手数料は、例えば家賃の数％から1割前後という例が見られますが、あくまで例示です。業務の範囲や物件の条件によって変わるため、金額だけでなく、何が含まれているかを比べてください。
賃貸住宅管理業法は2021年6月15日に施行され、管理戸数が200戸以上の管理業者は、国土交通大臣の登録が必要とされています（自己所有の物件の管理は含みません。2026年10月時点。出典：国土交通省）。登録の有無は、国土交通省の公開情報で確認できます。制度の最新の内容は、国土交通省でご確認ください。
比較の際は、担当者との相性や連絡の取りやすさも見逃せない要素です。契約の前に実際に相談したときの対応の速さや説明の分かりやすさを確かめておくと、契約後のギャップを減らせます。また、物件の所在地周辺での管理の実績や地域の賃貸需要への理解があるかどうかも、確認しておきたい点です。
担当者には、空室が出たときの募集の進め方や入居者から連絡があったときの対応の流れを具体的に尋ねてみてください。説明が具体的で書面でも示してもらえるかどうかも、判断の材料になります。
見直しのタイミング
次のような状況が続くときは、管理会社の見直しを考える機会になります。
- 空室が長引いているのに、改善の提案がない
- 報告や連絡が遅く、状況が分からない
- 入居者からの苦情が繰り返される
- 修繕の見積もりの根拠が説明されない
- 手数料に見合う対応が受けられていないと感じる
不満があっても、すぐに会社を変えるのではなく、まず担当者に課題を伝え、改善の見込みを確かめる方法もあります。それでも変わらない場合に他社との比較を進めると、判断しやすくなります。
見直しを検討する際は、感情的に判断せず、空室の期間や苦情の件数、修繕の費用など、事実を記録しておくと、比較や話し合いがしやすくなります。
見直すかどうかは、不満の大きさだけでなく、改善の見込みと、変更にかかる手間とのバランスで考えます。
変更するときの注意
管理会社を変更する際は、現在の契約書の解約条件を確認します。解約の予告期間や違約金の有無は、契約によって異なります。
引き継ぎの際には、入居者との契約書、預かっている敷金、家賃の入金状況、修繕の履歴などの書類や情報を漏れなく移します。切り替えの時期によっては、入居者への通知や家賃の振込先の変更が必要です。混乱を避けるため、時期と手順を新旧の会社と事前に確認しておくと安心です。
変更先を比べるときは、管理の範囲と手数料が今の会社と同じ条件で比べられているかも確認します。範囲が異なると、金額だけでは比較できないためです。
変更後も、しばらくは新しい会社の対応を観察し、報告の内容や入居者対応が想定どおりかを確認します。当初の説明と実際の運営に差がある場合は、早めに担当者へ伝え、改善を求めることが大切です。
資産全体の中で賃貸経営をどう位置づけるかは、不動産オーナーの資産管理入門が参考になります。物件を増やす場合の考え方は、滋賀で不動産投資を始める前にで解説しています。
管理会社の見直しを考えるとき
見直しを考えるときは、まず現在の契約の内容と実際に受けている対応を書き出して整理します。あわせて、直近の収支の資料や入居者からの苦情・修繕の記録もそろえておくと、他社への相談もしやすくなります。そのうえで、他の管理会社から、同じ条件で見積もりと提案を受け、比較すると、費用と対応の見合いが分かります。
賃貸経営や資産の見直しについては、不動産ソリューションの相談窓口でも承っています。管理会社への苦情や契約上のトラブルについては、国民生活センターなどの公的な相談窓口が利用できます。管理会社が登録を受けているかどうかは、国土交通省の公開情報で確認できます。登録の手続きや窓口については、国土交通省 近畿地方整備局でも案内されています。契約の解除や費用の取り扱いなど、法的な判断が必要な場面では、弁護士などの専門家にも確認してください。
依頼先の選び方や見積もりの比べ方に迷うときは、ページ内の相談窓口もご利用いただけます。ご相談内容に合わせて、事業者をご案内しています。
監修：Terra Keystone 代表（宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士）