駐車場経営の種類
駐車場経営は、持っている土地を駐車場として貸し、利用料を得る土地活用の方法です。建物を建てる活用に比べて、初期の工事が比較的少なく、他の用途へ切り替えやすいと言われます。一方で収益は立地や周辺の需要に大きく左右され、土地の状況によっては向かない場合もあります。土地活用全体の選択肢は、滋賀の土地活用ガイドで整理しています。
駐車場経営は、大きく次の2つに分けられます。
| 種類 | 仕組み | 特徴 |
|---|---|---|
| 月極駐車場 | 利用者と月単位で契約し、毎月の使用料を受け取る | 収入が安定しやすい反面、空き区画が出ると収入が減る |
| コインパーキング | 時間単位で料金を受け取る | 需要に合わせて料金を調整しやすい反面、収入が日ごとに変動する |
どちらが向くかは、土地の立地によって変わります。たとえば、住宅や事業所が多く、車を保管する需要が安定している場所では、月極が選ばれやすい傾向があります。人や車の流れが多い場所では、時間貸しの需要が見込める場合もあります。ただし、実際の需要は周辺の状況で大きく異なるため、現地で確認することが欠かせません。
運営の方法には、自分で管理する方法、管理を事業者に委託する方法、土地を事業者に貸して運営を任せる方法などがあります。どこまで自分で行うかによって、手間と収入の取り分が変わります。契約の内容や費用の負担範囲は、書面で確認してください。
始め方の流れ
始めるまでの大まかな流れは、次のとおりです。
- 土地の広さ・形・道路との接し方を確認します
- 土地の用途や建築の制限を市町の窓口で確認します
- 周辺の駐車場の状況や車の利用の多さを現地で確認します
- 種類と運営の方法を決め、複数の事業者から提案と見積もりを取ります
- 整地・舗装・区画線・設備などの工事を行います
- 利用者の募集または運営を開始します
手順3では、周辺にある駐車場の台数や料金、満車か空きが多いかといった状況を平日・休日、昼・夜で見ておくと、需要の目安がつかみやすくなります。手順4では、同じ条件で複数の提案を比べ、収入の仕組み、契約の期間、途中で解約する場合の扱い、原状に戻す費用の負担を書面で確認してください。
特に手順2の確認は早い段階で行うことが大切です。農地や市街化を抑える区域にある土地などでは、駐車場として使うために手続きが必要になる場合があります。土地の用途や建築の制限は、各市町の都市計画・建築の担当窓口で確認しましょう。
メリットとリスク
駐車場経営のメリットとして、一般に次の点が挙げられます。
- 建物を建てる活用に比べて、初期の費用を抑えやすい傾向がある
- 工事が比較的簡単で始めるまでの期間が短いことが多い
- 将来、売却や他の活用に切り替えやすい
一方、リスクも把握しておく必要があります。
- 需要が少ない場所では、空きが続き、収入が減る
- 周辺に新しい駐車場ができると、利用者が減ることがある
- 舗装や設備の修繕、機器の更新に費用がかかる
- 土地の税の負担は、駐車場にしても続く
- 騒音、ごみ、無断駐車などで、近隣とのトラブルが起きることがある
建物が建っていた土地を更地に近い状態にすると、土地にかかる税の負担が変わる場合があります。税金は条件によって異なるため、各市町の税務担当窓口や税理士に確認しておくと安心です。
収支の考え方
収入は、台数、1台あたりの料金、実際に利用される割合（稼働の状況）で決まります。月極では契約されている台数、コインパーキングでは利用される時間の割合が収入を左右します。収益は立地や需要で大きく異なり、一概に見通しを示すことはできません。
費用は、始めるときにかかるものと、運営中にかかるものに分けて考えます。
- 始めるときの費用：整地、舗装、区画線、精算機や看板などの設備、照明
- 運営中の費用：管理の委託費、清掃や除草、設備の保守、保険
- 税金：固定資産税など、土地にかかる税、所得にかかる税
収支を見るときは、順調な場合だけでなく、利用が少ない場合も想定して試算し、初期費用を回収するまでの期間にどのくらいの幅があるかを確認します。事業者から提案を受けたときは、前提とする稼働の状況が提案ごとに異なっていないかも見比べてください。投資としての考え方は、滋賀で不動産投資を始める前にも参考になります。
運営の方法に迷ったとき
月極にするか、コインパーキングにするか、自分で運営するか委託するかで迷ったときは、次の点を整理すると考えやすくなります。
- 手間をかけられるか、任せたいか
- 収入の安定と収入の大きさのどちらを重視するか
- 土地を将来、売却や他の活用に切り替える予定があるか
駐車場にするか、売却するかで迷う場合は、滋賀で不動産を売却する流れと注意点で売却の流れを確認し、比べてみてください。収益の見通しや他の活用方法との比較など、土地活用の全体については、不動産ソリューションの相談窓口でも承っています。税金については各市町の税務担当窓口や税理士に、土地の用途や建築の制限については各市町の都市計画・建築の担当窓口に、それぞれ確認しましょう。
判断に迷うときは、ページ内の相談窓口もご利用いただけます。ご相談内容に合わせて、事業者をご案内しています。
監修：Terra Keystone 代表（宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士）