滋賀で不動産を売却する流れと注意点｜査定・媒介契約・税金・売却までの期間

売却の全体の流れ

不動産の売却は、「準備」「査定」「媒介契約」「販売活動」「売買契約」「引き渡し」という順で進みます。売却にかかる期間は、物件の種類、立地、価格の設定、時期によって大きく異なり、数か月以上かかることもあります。あらかじめ余裕を持った計画を立てておくことが大切です。

1. 売却の目的と希望を整理する（時期、希望額、売却後の住まい）
2. 必要書類や、物件の状況を確認する
3. 不動産会社に査定を依頼する
4. 不動産会社を選び、媒介契約を結ぶ
5. 販売活動を行い、購入希望者と条件を調整する
6. 売買契約を結ぶ
7. 残代金の受け取り、引き渡し、登記を行う

売却の目的によって、優先したいことは変わります。「できるだけ高く」「期限までに間に合わせたい」「手間を少なく」など、何を重視するかを先に決めておくと、会社や進め方を選びやすくなります。

住み替えの場合は、売却と購入のどちらを先にするかも悩みどころです。売却を先に進めると、資金の見通しが立てやすい一方で、新しい住まいが決まる前に引き渡しの時期を迎えることがあります。購入を先にすると、住まいは確保しやすいものの、売却が長引いた場合に負担が重なるおそれがあります。ご自身の資金の余裕や、住まいを移す時期の希望をもとに、不動産会社とも相談しながら順序を考えましょう。

売り出す前に、「これ以下では売らない」という下限の金額、いつまでに売りたいかの期限、譲れない条件（引き渡しの時期や、残す設備など）の3点を決めておくと、価格の相談や条件の調整で迷いにくくなります。売却を任せる会社の比べ方は、不動産会社の選び方で整理しています。

査定の種類と見方

査定には、物件を見ずに行う「机上査定（簡易査定）」と、現地を確認して行う「訪問査定」があります。まず大まかな金額を知りたいときは机上査定、売却を具体的に進めたいときは訪問査定、と使い分けるのが一般的です。

大切なのは、査定額は「売れる価格」を保証するものではない、という点です。会社によって査定額に差が出ることもあり、その理由を読み取ることが判断のポイントになります。種類ごとの違いや、査定額の差の読み方は、不動産査定の種類と見方で詳しく解説しています。

媒介契約の種類

不動産会社に売却を依頼するときは「媒介契約」を結びます。契約には3つの種類があります。

専任媒介と専属専任媒介の契約の有効期間は3か月以内とされ、これより長く定めても3か月になります（宅地建物取引業法34条の2。2026年10月時点。出典：国土交通省、e-Gov法令検索）。制度は見直されることがありますので、最新の内容は国土交通省や滋賀県の宅地建物取引業の担当窓口でご確認ください。

どの種類が合うかは、物件の人気や、ご自身が求める報告の頻度などで変わります。契約前に、販売活動の内容や報告の方法も確認しておきましょう。

よくある質問

Q. 他の不動産会社にも相談してよいですか。

相談や査定の依頼は、複数の会社に行って構いません。ただし、媒介契約の種類によって、複数の会社へ同時に依頼できるかどうかが変わります。違いは、媒介契約の3種類で整理しています。

Q. 買取と仲介は、どう違いますか。

買取は、不動産会社が直接買い取る方法で、仲介は、買主を探してもらう方法です。一般に、買取は買主を探す期間が不要なため、早く現金化しやすい一方、価格は仲介より低くなる傾向があります。仲介は、売却まで時間がかかることがありますが、より高い価格での売却を目指しやすい方法です。早さを優先するか、価格を優先するかで、目的に合わせて選びます。

売却にかかる費用と税金

売却では、売却代金のほかに、次のような費用がかかります。

• 仲介手数料（仲介で売却する場合）
• 売買契約書に貼る印紙代
• 住宅ローンが残っている場合の、抵当権を抹消する費用
• 測量や、境界を確認する費用
• 不要な荷物の処分、引っ越しの費用
• 建物を解体して売る場合の、解体費用

売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、所得税・住民税の対象になることがあります。一方、自宅の売却などでは、一定の条件を満たすと特例が使える場合もあります。税率や特例の内容、条件は変わることがありますので、ここでは金額を挙げません。国税庁の公開情報や税務署、税理士にご確認ください。税金の全体像は、不動産と暮らしのお金・税金の基礎知識で、場面ごとに整理しています。

売却前に整えておくこと

売却をスムーズに進めるには、次の準備をしておくと安心です。

• 書類：登記に関する書類、固定資産税の納税通知書、購入時の契約書、建物の図面など
• 権利関係：所有者の名義、共有者の有無、相続登記が済んでいるか
• 住宅ローン：残っている金額と、完済の方法
• 境界：隣地との境界が明確か
• 建物・敷地の状況：傷んでいる箇所、雨漏りの履歴、越境物の有無

販売活動が始まると、購入を希望する人の内覧に対応します。室内を整理して、明るく清潔に見せておくと、印象がよくなりやすいといわれます。また、購入の申し込みが入ったときは、価格のほか、引き渡しの時期や、残していく設備の扱いなど、条件の調整が行われます。反応が思わしくない場合は、販売の方法や価格を見直すことも検討します。

相続した不動産では、名義が亡くなった方のままになっていることがあります。売却の前に、相続登記が必要です。まずは名義を確認しておきましょう。法務局では、登記の内容を確認できます。

滋賀県では、立地によって買い手の層が異なります。駅の近くを探す人もいれば、車での暮らしやすさを重視する人もいます。また、道路への接し方や、農地かどうかといった土地の条件によって、売りやすさが変わります。購入を検討する人に説明できるよう、ハザードマップでご自身の土地の状況を把握しておくことも大切です。農地や接道に難がある土地については、滋賀の売りにくい土地の売却の考え方で整理しています。

相談の進め方

売却の相談先は、目的に合わせて選びます。

• 売却全般、査定、販売活動：不動産会社
• 登記、名義の手続き：司法書士、法務局
• 税金：税理士、税務署

不動産会社を選ぶときは、査定額だけで決めず、説明の分かりやすさ、販売活動の方法、報告の内容もあわせて比べましょう。専門業者選びの一般的なポイントは、住宅・不動産の専門業者の選び方で整理しています。

ほかの売却の記事は、不動産売却の記事一覧からご覧いただけます。

判断に迷うときは、ページ内の相談窓口もご利用いただけます。ご相談内容に合わせて、事業者をご案内しています。

監修：Terra Keystone 代表（宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士）