売りにくい土地とされる主なケース
土地には、買い手が見つかりにくいとされるものがあります。代表的なのは、次のようなケースです。
- 農地：農地としての利用に限られ、売却にも手続きが必要になる場合がある
- 山林：面積が広い、境界が分かりにくい、管理が難しいなど
- 道路に接していない土地、接していても条件を満たさない土地：建物を建て直せない場合がある
- 使い方が限られる土地：形がいびつ、狭い、傾斜が大きいなど
- 権利関係が複雑な土地：名義が先代のまま、共有者が多いなど
滋賀県内でも、相続した農地や山林、使い道のない土地について、お悩みの方は少なくありません。ただし、売れるか売れないかは、土地の条件や時期、周辺の状況で大きく変わります。一律には言えないため、まずは自分の土地の状況を確認することが出発点です。売却の流れ全体は、滋賀で不動産を売却する流れと注意点で整理しています。
まず確認したいこと（権利・境界・法規制）
売却の方法を考える前に次の3点を確認します。
- 権利：登記上の名義が誰か、相続登記が済んでいるか（名義の確認は法務局で行えます）
- 境界：隣の土地との境が明確か（あいまいな場合は、売却の前に整理が必要になることがあります）
- 法規制：土地の用途や建築・利用に関する制限があるか
法規制は、土地の種類によって確認先が異なります。農地であれば市町の農業委員会、都市計画や建築の制限は市町の都市計画担当窓口や建築指導の担当窓口、山林であれば滋賀県や市町の林務の担当窓口が確認先になります。
権利・境界・法規制を先に整理しておくと、売却を相談するときの説明がしやすくなり、買い手に伝えるべき土地の条件も見えてきます。
売却・活用・手放すという選択肢
売りにくい土地について、売却を含めた選択肢を整理すると、次のとおりです。
| 選択肢 | 考え方 | 注意点 |
|---|---|---|
| 売却する | 買い手を探して手放す | 価格が付かない、または時間がかかることがある |
| 隣地の所有者へ相談する | 隣の土地とまとまると、使い道が広がる場合がある | 双方の事情が合う必要がある |
| 活用する | 貸す、駐車場や資材置き場などにする | 土地の用途の制限を確認する必要がある |
このほか、相続した土地を国に引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」がありますが、要件や負担金などの詳細は法務省・法務局で確認してください。
どの選択肢も、すぐに決める必要はありません。土地の状態や将来の管理の負担、税金も含めて、比べて検討します。税金の全体像は、不動産と暮らしのお金・税金の基礎知識で整理しています。個別の税額や売却にかかる税金は、税理士や税務署に確認しましょう。
種類別の考え方（農地・山林・接道に難がある土地）
農地
農地を農地のまま売却する場合は農地法3条、転用して売却する場合は同5条の許可（または届出）が必要になることがあります（2026年10月時点。出典：農林水産省、各市町の農業委員会）。買い手が農業を営む方に限られる場合もあります。売却や転用ができるかどうかは、土地の場所や状況によるため、まず農業委員会へ相談してください。
山林
山林は、境界が不明確になっていることが多く、まず境界の確認が課題になります。売却や取得に関わる届出が必要になる場合もあるため、滋賀県や市町の林務の担当窓口へ確認してください。買い手を探す際は、山林の売買の経験がある事業者へ相談するのも、方法の1つです。
接道に難がある土地
道路に接していない土地や接していても建築のための条件を満たさない土地は、建物を建て直せない場合があります。条件を満たしているかどうかは、市町の建築指導の担当窓口で確認できます。確認の結果によっては、隣地を購入して条件を満たす、道路の条件を整えるなど、解決の方法がある場合もあります。個別の判断は、専門家に確認してください。
どの種類の土地でも、売却には時間がかかることがあります。買い手が見つかるまでの間も、草刈りや境界の管理、固定資産税の支払いなどは続きます。売却を進めながら、土地を適切に管理しておくことが、近隣とのトラブルを防ぎ、買い手への印象にもつながります。
売却の見通しに迷ったとき
売れるかどうかの見通しが立たないときは、次の順で整理してみてください。
- 権利・境界・法規制の状況を公的な窓口で確認します
- 売却・活用・手放すの選択肢を並べて比べます
- 土地の種類や状況に詳しい宅地建物取引業者に売却の見通しを相談します
- 価格や売却期間は、複数の説明を聞いて確かめます
相談の前に登記事項証明書や固定資産税の納税通知書など、土地の情報が分かる資料を手元にそろえておくと、話が進みやすくなります。
土地の種類や状況に詳しい事業者を選ぶときの考え方は、住宅・不動産の専門業者の選び方が参考になります。価格や売却までの期間は、条件によって大きく変わるため、断定的な説明だけを信じず、根拠を尋ねてください。
売りにくい土地は、売れるまでの間、管理や税金の負担がかかり続けます。一人で悩まず、確認できるところから、少しずつ進めてください。
判断に迷うときは、ページ内の相談窓口もご利用いただけます。ご相談内容に合わせて、事業者をご案内しています。
監修：Terra Keystone 代表（宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士）