査定の種類
不動産の査定には、大きく「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」の2種類があります。結論から言うと、まず大まかな金額を知りたいときは机上査定、売却を具体的に進めたいときは訪問査定、と使い分けるのが一般的です。
| 項目 | 机上査定 | 訪問査定 |
|---|---|---|
| 方法 | 物件を見ずに、所在や面積などの情報と、周辺の取引事例から算出します | 担当者が現地を訪れ、建物の状態や周辺環境を確認して算出します |
| 所要時間 | 比較的短時間で、結果が分かります | 現地の確認があるため、日数がかかります |
| 精度 | 実際の状態が反映されにくく、幅のある金額になります | 状態や条件が反映され、より実情に近い金額になります |
| 向いている場面 | 売却するか迷っている、相場を知りたい | 売却を決めている、売り出し価格を決めたい |
机上査定は、手軽に複数の会社の目安を知るのに役立ちます。一方で、日当たり、傷み、リフォームの状況、周囲の環境といった個別の事情は、反映されにくくなります。売り出し価格を決める段階では、訪問査定で現地を確認してもらうのが一般的です。
訪問査定では、室内や設備の状態、境界や越境の有無、接している道路の状況など、現地でないと分からない点も確認されます。立ち会いの際には、リフォームの履歴や、気になる不具合も伝えておきましょう。
査定額の決まり方
査定額は、一般に、次のような考え方を組み合わせて算出されます。
- 取引事例比較法：近隣で最近取引された、似た条件の物件の価格を参考にします。住宅や土地の査定でよく使われます
- 原価法：建物を今建てた場合の費用から、築年数による価値の減少を差し引きます
- 収益還元法：賃貸している物件などで、将来得られる収益から価値を考えます
実際の査定では、立地、広さ、形状、道路との関係、築年数、建物の状態、周辺の需要、直近の市場の動きなどが、価格に反映されます。同じ滋賀県内でも、駅の近くか車中心の地域か、市街地か郊外かによって、価格の決まり方は異なります。
なお、査定額は「その金額で売れることを保証するもの」ではありません。査定額、売り出し価格、実際に売れた価格（成約価格）は、それぞれ別のものです。
査定額の見方
複数の会社に査定を依頼すると、金額に差が出ることがあります。差が出る主な理由は、次のとおりです。
- 参考にする取引事例や、重視する要素が違う
- 物件の状態の見方や、需要の想定が違う
- 販売の戦略（早く売るのか、時間をかけて高く売るのか）が違う
- 会社が得意とするエリアや、物件の種類が違う
また、依頼を受けたいために、高めの金額を示す場合もあるといわれます。金額の高さだけで、依頼先を決めるのは避けましょう。高い査定額で売り出しても、買い手がつかず、結果として値下げを重ねたり、売却が長引いたりすることがあります。
見方のポイントは、「なぜその金額なのか」という根拠の説明です。不動産会社が媒介契約を結ぶ際に価格について意見を述べるときは、その根拠を明らかにすることが求められています（宅地建物取引業法。2026年10月時点。出典：国土交通省）。制度は見直されることがありますので、最新の内容は国土交通省や滋賀県の宅地建物取引業の担当窓口でご確認ください。会社に説明を求めるときは、次の点を聞いておきましょう。
- どの取引事例を参考にしたか
- 物件のどの点を、プラス・マイナスに評価したか
- 売り出し価格の提案と、売れるまでの見通し
- 売れなかった場合の、価格の見直しの考え方
根拠を丁寧に説明してくれるかどうかも、会社を選ぶうえでの判断材料になります。
複数社に頼むときの注意
査定は、複数の会社に依頼して、比べるのが基本です。目安としては、数社に依頼すると、金額や対応の違いが分かりやすくなります。依頼するときは、次の点に気をつけましょう。
- 同じ条件で依頼する：物件の情報は、どの会社にも同じ内容を伝えます
- 一括で査定を依頼できるサービスの特徴を理解する：手間は省けますが、複数の会社から連絡が入ることがあります。入力した個人情報が、複数の会社に共有される点も、事前に確認しましょう
- 断るときの対応を決めておく：依頼しない会社には、早めにその旨を伝えます
- 査定を依頼しても、売却を依頼する必要はない：査定を受けた会社と媒介契約を結ぶ義務はなく、査定結果を比較してから売却を依頼する会社を決められます
査定の結果をまとめるときは、金額だけでなく、対応の速さ、説明の分かりやすさ、販売活動の提案も、並べて比べてみてください。業者選びの一般的な考え方は、住宅・不動産の専門業者の選び方でも整理しています。
査定額に迷ったときの考え方
査定額が会社ごとに違ったり、期待より低かったりすると、迷われる方は多くいらっしゃいます。そのようなときは、次のように考えてみてください。
- 最も高い金額と、最も低い金額の差の理由を確認する：根拠を聞くと、物件の評価の分かれ目が見えてきます
- ご自身の優先順位に戻る：「高く売りたい」のか、「期限までに売りたい」のかを考えます。優先順位によって、選ぶ価格や会社は変わります
- 売り出し価格と、見直しの時期を決める：反応を見ながら、価格を見直す時期を、あらかじめ相談しておきます
- 売却額から手元に残る金額を考える：仲介手数料や税金などの費用を考慮して、手元に残る金額を確認します
税金（譲渡所得）の取り扱いは、条件によって異なります。国税庁や税務署、税理士にご確認ください。税金の全体像は、不動産と暮らしのお金・税金の基礎知識で整理しています。売却の全体の流れは、滋賀で不動産を売却する流れと注意点をご覧ください。
売却額や売却までの期間は、査定の段階では断定できません。査定の内容に不安があるときは、滋賀県の宅地建物取引業の担当窓口や、消費生活センターにも相談できます。
判断に迷うときは、ページ内の相談窓口もご利用いただけます。ご相談内容に合わせて、事業者をご案内しています。
監修：Terra Keystone 代表（宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士）