遺産分割の方法｜不動産を分けるときの4つの選択肢と、選び方の考え方

遺産分割の基本

大切な方を見送られたあと、遺産をどう分けるかという話し合いが必要になります。特に不動産は、現金のように簡単に分けられないため、悩まれる方が少なくありません。

遺産分割は、相続人全員の協議で行い、まとまらない場合は、家庭裁判所の調停・審判で解決を図ります（2026年10月時点。出典：裁判所）。個別の事案については、弁護士や司法書士に確認してください。

遺言がない場合や、遺言があっても分け方が決まっていない部分がある場合は、相続人の協議で、誰がどの財産を引き継ぐかを決めます。協議がまとまったら、遺産分割協議書を作成し、不動産の名義変更（相続登記）などの手続きを進めます。名義変更の期限などは、相続登記の義務化とはで確認できます。

不動産を分けるときの基本的な方法は、次の4つです。

• 現物分割：不動産そのものを、特定の相続人が引き継ぐ
• 換価分割：不動産を売却して、代金を相続人で分ける
• 代償分割：不動産を引き継ぐ人が、ほかの相続人にお金などを支払う
• 共有分割：不動産を、複数の相続人の共有名義にする

次の見出しで、それぞれの仕組みと向く場面を詳しく見ていきます。手続き全体の流れは、滋賀で不動産を相続したらも参考になります。

4つの分け方

現物分割

不動産そのものを、そのままの形で特定の相続人が引き継ぐ方法です。たとえば、「実家は相続人Aが取得し、預貯金は相続人Bが取得する」といった分け方です。仕組みが分かりやすく、手続きも比較的シンプルです。

実家に住み続けたい人がいる場合など、不動産を残したいときに向いています。一方で、不動産の価値が大きい場合、ほかの相続人との間で、受け取る価値に差が出やすくなります。そのため、ほかの財産との組み合わせで調整できるか、事前に確認しておく必要があります。不動産を取得する人が、その後の固定資産税や管理の負担も引き受けることになる点も、話し合いの中で共有しておくと、あとからの行き違いを防げます。取得する人が不動産に住む場合は、住み続ける前提で、ほかの相続人にもその事情を伝えておきましょう。

換価分割

不動産を売却して現金に換え、その代金を相続人で分ける方法です。現金で分けるため、分け方が分かりやすく、公平性を保ちやすいのが特徴です。

不動産を使う予定がない場合や、複数の相続人が遠方に住んでいる場合に向いています。ただし、売却には時間や費用がかかり、売却価格も事前に確定できません。思い出のある家を手放すことになるため、相続人それぞれの気持ちへの配慮も必要です。売却にかかる税金は、条件によって変わるため、税理士や税務署に確認してください。売却の時期や進め方は、相続人全員で確認し、買い手との交渉を誰が担当するのかも決めておくと、手続きが進めやすくなります。売却代金から、費用や税金を差し引いた金額を分けることになる点も、最初に共有しておきましょう。

代償分割

特定の相続人が不動産を取得し、その代わりに、ほかの相続人へ金銭などを支払う方法です。たとえば、実家を引き継ぐ人が、ほかの相続人に、自分のお金を支払って調整します。不動産を残しつつ、公平性も保ちやすい方法です。

ただし、不動産を取得する人に、支払うだけの資金が必要です。資金が足りない場合は、支払いの方法を話し合う必要があります。不動産の評価額をどう考えるかで、支払う金額が変わるため、評価の方法について、相続人全員が納得しておくことが大切です。支払いが一括で難しい場合は、分割にするなどの取り決めを、書面に残しておくと、あとの安心につながります。不動産を取得する人の事情にあわせて、無理のない時期や方法を探すことが大切です。

共有分割

不動産を、複数の相続人で、共有の名義にして分ける方法です。持ち分の割合を決め、全員の名義で登記します。

話し合いの段階では、結論を出しやすい方法ですが、将来の売却など不動産の処分や、大きな変更をするときに、共有者全員の同意が必要になります。日常的な管理は持分の価格の過半数、保存行為は各共有者が単独で行えるとされ、扱いは行為の内容によって異なります（民法251条・252条。2026年10月時点。出典：e-Gov法令検索）。

共有者が増えたり、連絡が取りにくくなったりすると、調整が難しくなることがあります。そのため、共有分割は、ほかの方法が難しいときの選択肢として、慎重に検討されることが一般的です。共有にする場合は、将来の扱いについても、あらかじめ話し合っておくことが大切です。固定資産税の負担をどう分けるか、誰が管理を担当するかも、決めておきたい点です。共有者の一人が亡くなると、その持ち分がさらに相続され、共有者が増えていくことがある点にも、注意が必要です。

メリット・デメリット

4つの分け方を比べると、次のようになります。

どの方法がよいかは、不動産の価値、相続人の人数や考え方、ほかの財産の有無によって変わります。それぞれに向き不向きがあり、一つの方法が常に正しいわけではありません。

協議を進めるときの注意

話し合いを進めるときは、次の点に注意すると、穏やかに進めやすくなります。

• 財産の内容を、全員が同じ情報で確認できるようにする
• 不動産の評価額について、考え方をそろえる
• 結論を急がず、それぞれの事情や気持ちを聞く
• 話し合いの内容を、書面に残しておく

空き家になる実家の扱いは、滋賀の空き家をどうする？売却・賃貸・解体・管理の選択肢と判断ポイントも参考になります。売却を前提に考える場合は、滋賀で不動産を売却する流れと注意点で確認できます。

登記は司法書士や法務局、税金は税理士や国税庁に確認できます。法改正の最新情報は、法務局や国税庁の公開情報で確認してください。

話し合いが難航するとき

相続人どうしの意見がまとまらず、話し合いが進まなくなることもあります。感情が絡みやすい場面なので、無理に結論を出そうとせず、一度立ち止まって整理することも大切です。

• 何が争点なのか（分け方・評価額・住む人など）を整理する
• 相続人それぞれの希望と事情を、書き出して共有する
• 弁護士に相談し、代理人として間に入ってもらうことも検討する

当事者だけの話し合いが難しいときは、弁護士や家庭裁判所の窓口で、進め方の案内を受けられます。

お気持ちの整理も、手続きと同じくらい大切です。急がずに、ご家族にとって納得のいく形を、ゆっくりと探していきましょう。

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