不動産投資の利回りの種類と見方｜表面利回りと実質利回りの違い

利回りの種類

利回りは、投資した金額に対して、1年間でどのくらいの収入が見込めるかを示す割合です。物件を比べるときの目安としてよく使われますが、同じ「利回り」という言葉でも、何を含めて計算しているかによって、数字の意味が変わります。まずは、主な種類を整理します。

このように、利回りの数字は、計算の前提によって変わります。同じ物件でも、満室を想定した数字と現在の入居状況での数字では差が出ます。また、購入時の諸費用を含めるかどうか、経費をどこまで見込むかで、実質利回りも異なります。比較するときは、同じ種類の利回りどうしで比べることが基本です。種類をそろえずに比べると、実際より有利に見える物件を選んでしまうおそれがあるためです。

広告や資料に書かれた利回りが、どの種類なのかを確認してください。用語の使い方は、資料によって異なる場合があります。物件探しの全体像は、滋賀で不動産投資を始める前にで整理しています。

計算の考え方

計算のしかたを例示の数字で確認します。次の数字は、考え方を示すための仮のものであり、実際の物件の収益を示すものではありません。

この例では、満室想定の家賃を使った場合の表面利回りは、240万円 ÷ 3,000万円で8.0％です。同じく満室想定の家賃を使った実質利回りは、（240万円 − 60万円）÷（3,000万円 + 210万円）で約5.6％になります。同じ物件でも、経費と諸費用を含めると、数字が下がることが分かります。

実際には、空室の期間の家賃の減少をどのくらい見込むか、年間の経費に修繕の費用をどこまで含めるかによって、実質利回りは大きく変わります。また、利回りは1年間の収入をもとにした数字ですが、物件は長く持ち続けるものです。屋根や外壁、給排水の設備など、まとまった費用がかかる時期は、数年から十数年の単位でやってきます。年間の経費に将来の大きな修繕のための備えをどのように含めるかも、実質的な収益の見え方を左右します。

例示の数字をそのまま当てはめず、気になる物件ごとに、資料をもとに計算してください。

利回りだけで判断できない理由

利回りが高い物件は魅力的に見えますが、数字だけで判断すると、見落としが出ることがあります。

• 空室が続くと、実際の利回りは想定より下がる
• 利回りが高い背景に築年数が古い、需要が弱い、修繕の費用が大きいなどの事情がある場合がある
• ローンの返済後に手元に残るお金は、利回りとは別に考える必要がある
• 借入の金利が上がると、返済の負担が増える

数字が高いか低いかよりも、その数字がどのような前提で出ているかを読み取ることが大切です。利回りは、収益を保証するものではありません。高い利回りが、そのまま安全や有利さを示すわけではなく、リスクの大きさを反映している場合もあります。

確認したい費用・リスク

実質利回りを考えるときは、次の費用とリスクを確認します。

• 管理の費用：管理会社へ支払う手数料など
• 修繕の費用：屋根・外壁・設備の更新、入居者の退去後の原状回復
• 税金：固定資産税、都市計画税など、毎年かかるもの
• 保険：火災保険など
• 空室の期間：入居者が決まるまでの家賃の減少と募集にかかる費用
• 購入時の諸費用：登記の費用、不動産取得税など
• 融資の条件：金利、返済の期間、変動する可能性

物件の管理の状況やこれまでの修繕の履歴も、数字に表れにくい重要な情報です。運営の面は、滋賀で賃貸経営を見直すで、融資や財務の考え方は、不動産オーナーの資産管理入門で整理しています。

不動産取引や賃貸住宅の管理に関する制度の基本は、国土交通省の公開情報で確認できます。不動産所得にかかる税金は、国税庁の公開情報や税務署、税理士に確認しましょう。融資については、金融機関や金融庁の公開情報も参考になります。

利回りの判断に迷ったとき

数字を見比べても判断がつかないときは、次の順に整理してみてください。

1. 利回りが、表面・実質・想定・現況のどれかを確認します
2. 経費・諸費用・空室を含めて、自分で計算し直します
3. 家賃が下がった場合、空室が続いた場合の収支も試算します
4. 融資の条件を含めて、手元に残るお金を確認します

物件の収益や資産全体の中での位置づけについては、不動産ソリューションの相談窓口でも承っています。

不動産投資に関するシミュレーションに不安が残るうちは、契約を急がず、資料と条件をそろえて、納得できるまで確認することをおすすめします。

判断に迷うときは、ページ内の相談窓口もご利用いただけます。ご相談内容に合わせて、事業者をご案内しています。

監修：Terra Keystone 代表（宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士）